Pasar properti residensial di Indonesia masih menunjukkan pergerakan yang lambat pada pertengahan tahun ini. Perkembangan terbaru menunjukkan bahwa Indeks Harga Properti Residensial atau IHPR pada triwulan kedua tahun 2026 hanya mengalami pertumbuhan sebesar 0,69 persen secara tahunan atau year-on-year. Meskipun angka ini sedikit lebih tinggi dibandingkan dengan pertumbuhan pada triwulan pertama tahun 2026 yang tercatat sebesar 0,62 persen secara tahunan, kenaikan yang sangat tipis ini mengindikasikan bahwa pasar perumahan masih menghadapi tekanan yang cukup berat untuk pulih sepenuhnya.
Kondisi pertumbuhan harga yang tipis ini tidak merata di seluruh wilayah Indonesia. Dari total 18 kota yang disurvei, dinamika pasar menunjukkan variasi yang cukup kontras. Sebanyak 10 kota mengalami peningkatan pertumbuhan Indeks Harga Properti Residensial secara tahunan, sementara 7 kota lainnya justru mengalami penurunan pertumbuhan, dan 1 kota mencatatkan pertumbuhan yang relatif stabil. Perbedaan kondisi ini mencerminkan fluktuasi ekonomi lokal yang memengaruhi minat beli masyarakat di masing-masing daerah.
Beberapa kota mencatatkan pemulihan harga yang cukup signifikan. Di Pekanbaru, misalnya, pertumbuhan harga rumah mengalami perbaikan menjadi 3,23 persen secara tahunan setelah sebelumnya sempat mengalami kontraksi sebesar 0,03 persen secara tahunan. Kota Banjarmasin juga mencatatkan kenaikan pertumbuhan harga rumah pada triwulan kedua tahun 2026 menjadi 1,29 persen secara tahunan dari yang sebelumnya hanya sebesar 0,52 persen secara tahunan. Kenaikan di wilayah-wilayah ini memberikan sedikit angin segar di tengah lesunya pasar nasional.
Namun, tren positif tersebut kontras dengan perlambatan yang terjadi di wilayah lain. Di Padang, pertumbuhan harga rumah melambat menjadi 0,63 persen secara tahunan pada triwulan kedua tahun 2026, padahal pada triwulan sebelumnya kota ini mampu mencatatkan pertumbuhan sebesar 1,21 persen secara tahunan. Tren serupa juga terlihat di Balikpapan, di mana pertumbuhan harga rumah melambat menjadi 1,19 persen secara tahunan pada triwulan kedua tahun 2026 dari angka triwulan sebelumnya yang mencapai 1,44 persen secara tahunan.
IHSG Pagi Ini Menguat, Dibuka Naik 0,27% ke Level 6.454
Melihat dari sisi volume penjualan, pasar properti residensial primer secara keseluruhan masih berada dalam zona kontraksi sebesar 2,36 persen secara tahunan pada triwulan kedua tahun 2026. Angka ini sebenarnya menunjukkan perbaikan yang cukup signifikan apabila dibandingkan dengan kontraksi sangat dalam yang terjadi pada triwulan sebelumnya, yang sempat menyentuh angka 25,67 persen secara tahunan. Pemulihan ini didorong oleh kinerja penjualan yang bervariasi berdasarkan tipe hunian yang dipasarkan.
Penjualan rumah tipe kecil, meskipun masih terkontraksi sebesar 2,88 persen secara tahunan pada triwulan kedua tahun 2026, menunjukkan tanda-tanda pemulihan yang cukup baik dari triwulan sebelumnya yang terkontraksi sangat dalam hingga 45,59 persen secara tahunan. Di sisi lain, rumah tipe besar justru mencatatkan pertumbuhan positif sebesar 13,08 persen secara tahunan, membalikkan keadaan dari triwulan sebelumnya yang terkontraksi sebesar 8,03 persen secara tahunan. Sebaliknya, rumah tipe menengah mengalami penurunan kinerja yang cukup tajam, dari yang sebelumnya tumbuh positif sebesar 8,28 persen secara tahunan menjadi terkontraksi sebesar 10,51 persen secara tahunan pada triwulan kedua tahun 2026.
Ada beberapa faktor utama yang menjadi hambatan dalam pembangunan dan penjualan properti residensial primer saat ini. Hambatan terbesar yang dirasakan oleh 27,10 persen responden adalah kenaikan harga bahan bangunan yang terus menekan margin keuntungan pengembang. Selain masalah biaya produksi, tantangan lain yang dihadapi adalah suku bunga Kredit Pemilikan Rumah atau KPR yang dirasakan sebagai kendala oleh 15,96 persen responden. Masalah perizinan dan birokrasi juga menjadi hambatan bagi 14,87 persen responden dalam menjalankan proyek mereka.
Bisik-bisik Ambang Batas Parlemen 5% dari Pertemuan Ketum Koalisi
Hambatan lainnya yang turut memengaruhi kelancaran transaksi adalah tingginya proporsi uang muka yang disyaratkan dalam pengajuan KPR, yang dikeluhkan oleh 11,53 persen responden. Selain itu, aspek perpajakan juga menjadi tantangan tersendiri bagi 9,75 persen responden di industri ini. Kombinasi dari berbagai hambatan ini membuat pengembang harus lebih berhati-hati dalam merencanakan proyek baru dan menentukan strategi penjualan.
Dalam hal pembiayaan, para pengembang perumahan masih sangat bergantung pada dana internal perusahaan untuk mendanai konstruksi proyek mereka. Pangsa pembiayaan dari dana internal ini mencapai 73,28 persen dari total kebutuhan pembiayaan pembangunan properti residensial. Sementara itu, dari sudut pandang konsumen, skema Kredit Pemilikan Rumah masih menjadi andalan utama untuk membeli hunian di pasar primer. Mayoritas pembelian oleh konsumen dilakukan melalui skema KPR dengan pangsa mencapai 70,05 persen dari seluruh skema pembelian yang ada. Suku bunga KPR sendiri tercatat relatif stabil jika dibandingkan dengan triwulan pertama tahun 2026, yakni bertahan di angka 7,44 persen. Ketergantungan yang tinggi pada KPR menunjukkan bahwa daya beli konsumen sangat sensitif terhadap kebijakan suku bunga perbankan dan kemudahan akses kredit.
